America Pictured Меню

Неподвижные в динамике-2

Valeriya Mozganova
Contributor

«Большая четверка» знает, чем привлечь к себе внимание и что предложить зарубежным покупателям



На обложке:

Нью-Йорк
Нью-Йорк – крупнейший город США, важнейший мировой финансовый, политический, экономический и культурный центр. Нью-Йорк в течение 5 последних лет по праву считается мировой инвестиционной столицей и возглавляет рейтинг самых востребованных городов для вложения средств в недвижимость с целью получения дохода

Города США и их недвижимость

Нью-Йорк

Нью-Йорк – крупнейший город США, важнейший мировой финансовый, политический, экономический и культурный центр. Нью-Йорк в течение 5 последних лет по праву считается мировой инвестиционной столицей и возглавляет рейтинг самых востребованных городов для вложения средств в недвижимость с целью получения дохода | Нью-Йорк, Большое Яблоко, финансовая столица, Организация Объединенных Наций, Статуя Свободы, инвестиционная столица,

Города США и их недвижимость

Valeriya Mozganova
Contributor

[Комментарии] Россиянам – в силу размера их собственной страны – не надо объяснять, что в США, как и в России, рынок недвижимости однородностью не блещет. С одной стороны – «малоэтажная Америка» с её локальными городскими сферами Real Estate, мало кого привлекающий Детройт или мало кому доступный Анкоридж: разговор о них представляет узкопрофессиональный интерес, да и то не всегда. С другой стороны – Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Майами: так называемая большая четверка, представляющая недвижимость США на международном инвестиционном рынке – города, за последние десятилетия пережившие определенное возрождение, знающие, чем привлечь к себе внимание и что предложить зарубежным покупателям. Некоторые аналитики предпочитают говорить о пятерке, включая в этот список Хьюстон, и все-таки ключевую роль играет именно вышеназванная четверка, в которую стремятся инвесторы со всего земного шара.

Нью-Йорк

Нью-Йорк (о котором председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева говорит так: «В течение 5 последних лет он по праву считается мировой инвестиционной столицей и возглавляет рейтинг самых востребованных городов для вложения средств в недвижимость с целью получения дохода»), Нью-Йорк (в чей рынок недвижимости, по данным партнера, руководителя департамента рынков капитала и инвестиций компании Cushman & Wakefield Алексея Слесаря, за последний год была вложена рекордная сумма в $75 млрд) – так вот, Нью-Йорк справился с последствиями мирового финансового кризиса лучше, чем большая часть городов и регионов США. По оценкам компании Intermark Savills, цены на жилье премиум-класса здесь вернулись – в смысле, опять доросли до уровня 2007 г., а арендная плата даже превысила предыдущие максимумы. Причина тому – высокий спрос на арендное жилье: игроками арендного рынка является 68% живущих в Нью-Йорке семей.

На формирование городского рынка недвижимости оказало влияние несколько важных факторов. Нью-Йорк – один из крупнейших мировых центров науки и технологий: научное и технологическое развитие сформировало рынок корпоративной офисной недвижимости, что привело в город еще больше молодых людей. В результате этого валовая доходность от аренды на среднем ценовом рынке относительно высока – 5,9%, что не могло пройти мимо внимания инвесторов.


Нью-Йорк

Нью-Йорк – крупнейший город США, важнейший мировой финансовый, политический, экономический и культурный центр. Нью-Йорк в течение 5 последних лет по праву считается мировой инвестиционной столицей и возглавляет рейтинг самых востребованных городов для вложения средств в недвижимость с целью получения дохода | Нью-Йорк, Большое Яблоко, финансовая столица, Организация Объединенных Наций, Статуя Свободы, инвестиционная столица,




В самом верхнем ценовом сегменте Нью-Йорк остается одним из немногих городов мирового значения (наряду с Лондоном и Гонконгом), где наиболее часто приобретают жилую недвижимость самые обеспеченные люди из разных стран мира. В итоге, по данным компании Intermark Savills, цена недвижимости ультра-премиум класса здесь составляет примерно $140.000 за кв.м. (К слову: заместитель директора отдела международных исследований Savills Пол Тостевин напоминает, что совсем недавно в городе была завершена постройка целой серии новых кондоминиумов премиум-класса, созданных в традиционном стиле «жилых небоскребов». Среди них – уже ставшие знаменитыми One57 и 432 Park Avenue). Напомним, кстати, что, по данным компании Knight Frank, в 2014 году именно Нью-Йорк стал лидером по росту цен на элитное жилье, прибавив «в весе» сразу 18,8%.

Увы, редко в какой бочке меда не найдется ложки дегтя. Что касается инвестиций в недвижимость Нью-Йорка, таких «ложек» даже несколько, и Пол Тостевин условно делит их на 2 категории – сопутствующие расходы и препятствия, связанные с владением жильем: «Как и в США в целом, расходы, связанные с приобретением, владением и продажей недвижимости в Нью-Йорке, довольно высоки. А распространение в городе кооперативных квартир, которые иностранцам приобрести сложнее, вынуждает инвесторов вкладывать средства в кондоминиумы, составляющие всего 30% предложения».

Майами

Майами – город-космополит, «окно» в Латинскую Америку, крупный центр финансов и международной торговли, привлекающий множество покупателей недвижимости для бизнеса и отдыха. Стоит вспомнить, что именно Майами был центром бума на американском рынке жилья, именно здесь было построено больше всего кондоминиумов. Аналитики компании Intermark Savills приводят показательные данные: в 2007 году, так сказать, на пике рынка, в Майами было сдано в эксплуатацию 16.200 объектов; к 2011 г. этот показатель сократился до 1.140 объектов (любители статистики могут самостоятельно подсчитать, во сколько раз упал тогда рынок); обвал рынка, конечно же, означал и обвал цен – они снизились более чем вдвое, и это стало одной из самых весомых ценовых корректировок в США. Впрочем, с тех пор прошло время, и рынок восстановился: по оценкам компании Intermark Savills, в июне 2015 г. цены на недвижимость премиум-класса в Майами находились на уровне всего лишь на 2,9% ниже предыдущего максимума, а из 17.000 объектов недвижимости, «ушедших» за последнее время, 70% было продано еще на стадии строительства.


Майами

Майами— город, расположенный на побережье Атлантического океана на юго-востоке Флориды. 43-й по величине город в Соединенных Штатах с населением в 433 136 человек. Это самый большой мегаполис на юго-востоке США. Майами — один из наиболее важных финансовых центров в США. Это крупный центр коммерции, финансов и больших транснациональных бизнес-групп. | Майами, Флорида, морской порт, финансовый центр,




Тот факт, что в Майами, в отличие от Нью-Йорка, преобладают кондоминиумы, делает город привлекательным для иностранных покупателей, и вообще-то восстановлению Майами как серьезного рынка недвижимости способствовали именно они. Причем, если подъем, продолжавшийся до 2006 г., шел за счет активно выдаваемых и берущихся кредитов, нынешний идет, в основном, за счет собственного капитала, и новая волна строительства кондоминиумов стимулируется покупателями из стран Латинской Америки, ориентированными только на собственные средства.

Вообще, более половины населения Майами происходит из стран Латинской Америки - эта группа составляет 70% всех зарубежных покупателей местной недвижимости, а также обеспечивает приятный для арендного бизнеса городской расклад: доля свободных площадей, сдаваемых в аренду в Майами, одна из самых низких в США. В основном, покупатели и арендаторы «латиноамериканской группы» происходят из Венесуэлы (16%), Аргентины (13%), Бразилии (8%), Колумбии (8%), Перу (8%) – и все они рассматривают Майами как «дом вдали от дома» или как «трамплин» для переезда в другие регионы США. Естественно, иммиграция помогает стимулировать рост населения Майами, которое к 2030 г. должно увеличиться на 15,2%.

Что касается европейцев, то они, как правило, обозначают свое присутствие в высших сегментах рынка и, соответственно, в отдельных частях города, где сосредоточены предложения премиум-класса – прежде всего, в Майами-Бич, знаменитом своими зданиями в стиле арт-деко.

Лос-Анджелес

Рынок недвижимости премиум-класса в Лос-Анджелесе – это, прежде всего, многочисленные предместья, застроенные отдельными домами. Бель-Эйр, Беверли-Хиллз и Холмби-Хиллз – самые известные и самые дорогие из них – расположены на севере Лос-Анджелеса; они отличаются особой тишиной, свойственной местам компактного проживания селебрити, и довольно скромной инфраструктурой. Другие районы премиум-класса – такие, как Палос-Вердес-Эстейтс или Ранчо-Палос-Верде – это, по сути, прибрежные поселки, где из окон открывается вид на Тихий океан, обрамленный скалами и пляжами. «Городская жизнь Лос-Анджелеса возрождается за счет происходящей в последние годы децентрализации района Даунтаун, которая подстегивает волну строительства новых кондоминиумов, - рассказывает Пол Тостевин. - Роскошные многоквартирные дома сосредоточены в таких районах, как Даунтаун, Сенчури-Сити, Уиллишир-Корридор и Марина-дель-Рей. За пределами этих районов жилищное строительство ограничено по высоте возводимых зданий – от 3 до 6 этажей».


Лос-Анджелес

Лос-Анджелес— город в США на юге штата Калифорния, находящийся на берегу Тихого океана. Крупнейший по численности населения в штате. Город является административным центром одноимённого округа, а также центром Большого Лос-Анджелеса — агломерации с населением выше 17 млн человек. Лос-Анджелес является одним из крупнейших мировых культурных, научных, экономических, образовательных центров. Также город — один из крупнейших мировых центров индустрии развлечений в сфере кино, музыки, телевидения, компьютерных игр. | Лос-Анджелес, Калифорния, кино, музыка, индустрия развлечений,




В первой половине 2015 г. в Лос-Анджелесе наблюдался серьезный спрос на кондоминиумы, причем по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. рост числа сделок составил 13,5%. Для сравнения: рост продаж небольших семейных коттеджей составил всего лишь 1,1%. В целом же цены на недвижимость премиум-класса в городе за год выросли на 5,2%, и теперь лишь на 2,2% меньше своих предыдущих максимумов. А по объему международных инвестиций, направленных в коммерческую недвижимость (11%), Лос-Анджелес уступает только Нью-Йорку.

При этом аналитики подчеркивают, что Лос-Анджелес – как центр Западного побережья – особо привлекает азиатских покупателей: основные иностранные клиенты на местном премиальном рынке недвижимости – это выходцы из Китая, Южной Кореи, Японии, Сингапура и Малайзии. Европейцы, в том числе и британцы, наряду с австралийцами составляют относительное меньшинство.

Сан-Франциско

Сан-Франциско – один из самых быстро растущих городов страны, привлекающий огромное число молодых специалистов и предпринимателей, работающих в сфере новых технологий, а также представителей творческих профессий. Например, замечено, что в поисках настоящей городской жизни в сюда все чаще и чаще перебираются жители Силиконовой долины. Скажем, среди районов Сан-Франциско, находящихся на подъеме, местные риэлторы особо отмечают Хайес-Вэлли, Мишн-Дистрикт и Мид-Маркет – так вот последний пережил особый наплыв технологических компаний, создающих бизнес в этой локации. И рынок аренды Сан-Франциско особенно развит именно благодаря спросу со стороны высокооплачиваемых молодых специалистов: здешние арендные ставки рынка среднеценовой недвижимости недавно превзошли нью-йоркские и в настоящее время являются одними из самых высоких в Соединенных Штатах.


Сан-Франциско

Сан-Франциско — город и округ в штате Калифорния, США, названный в честь католического святого Франциска Ассизского. Это четвёртый по численности населения город Калифорнии и двенадцатый в Сан-Франциско расположен на северной оконечности полуострова Сан-Франциско. Большую часть своей истории он являлся самым населённым и важным городом области залива Сан-Франциско. Сан-Франциско является мировым туристическим центром,, известный своими летними холодными туманами, крутыми холмами и сочетанием викторианской и современной архитектуры В число достопримечательностей города входят мост «Золотые Ворота», остров Алькатрас, система канатных трамваев, Башня Койт и чайна-таун. | Сан-Франциско, Северная Калифорния, мост «Золотые Ворота», остров Алькатрас, система канатных трамваев, Башня Койт,




При этом Сан-Франциско был и остается совсем небольшим городом размером всего 119 кв. км. Его компактность и удобство, с одной стороны, являются основой его привлекательности. Но эта же компактность означает, что строительство новых домов ограничено небольшим количеством пока еще свободной земли.
Одним словом, строят немного, а спрос высокий и продолжает расти: это сочетание – как и всегда - оказало «повышающее воздействие» на цены: стоимость недвижимости премиум-класса за два года выросла здесь на 25,7%, и заметно обогнала цену 2007 г. – по этой динамике Сан-Франциско превзошел Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами, Чикаго, словом, всех основных конкурентов. Основные районы премиум-класса – это Ноб-Хилл, Пэсифик-Хайтс (где расположены таунхаусы и апартаменты) и Си-Клифф (где, в основном, стоят небольшие семейные коттеджи). Так вот, каждый из этих локальных рынков характеризуется не просто ограниченным, а очень и очень ограниченным предложением, которое с 2009 г. демонстрирует минимальные показатели.

Ну, а что же россияне – тоже спешат вложиться в кондоминиумы Майами, виллы Лос-Анджелеса и новостройки Нью-Йорка? Об этом – в следующий раз.


Valeriya Mozganova

Valeriya Mozganova, Contributor: Was born in Moscow 1964. Graduated the Russian Academy of Theatre. Work as a journalist and expert in real estate for last 18 years. (Подробнее...)